J-REITとは?

投資を考える際に見かける「J-REIT」とは何なのか。種類や特徴などを詳しく解説します。

J-REITとは

J-REITは「japan Real Estate Investment Trust」の略で、投資信託の一種です。多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品をREITと呼びます。

日本の不動産物件に対して投資するREITのことを「J-REIT」と言います。これに対して、外国の不動産を投資対象とするものが「海外REIT」です。「海外REITは米国や先進国など、日本以外の不動産にも投資することができます。なお、J-REITであっても海外の物件が含まれている場合もあります。

通常、不動産投資にはまとまった資金が必要です。そのため、複数の不動産物件を所有することは難しいという方が多いでしょう。しかし、REITを購入することで、少額でも複数の不動産に投資した利益を得ることができます。

J-REITは株式や投資信託と同様、証券会社に口座を開設して資金を入金し、投資したい商品を選択します。また、iDeCoでラインアップされている場合もあり、iDeCoの掛け金から購入したり、これまで積み立てた資産の預け替えで購入したりすることも可能です。

商品の種類にもよりますが、賃料収入は企業の利益ほど景気に左右されにくく、株式投資よりもローリスク・ローリターンな性質があります。

J-REITの仕組み

REITは株式投資信託などと異なり、不動産投資法人という形式を取っています。これは、不動産投資を事業とする上場企業のようなイメージです。

投資家は株式会社でいうところの投資証券を購入し、投資家からの資金をもとに不動産などに対して投資します。購入した物件の賃料収入や売却益が、投資家に分配されるという仕組みです。「投資証券」という一般企業の株式に相当する証券が証券取引所に上場していて、投資証券の価格は投資家の需要と供給によって決定されます。

決算が行われる際に投資家に対して支払われるお金を「分配金」と呼び、これは株式投資における配当に相当します。収益の90％超を分配するなどの一定の条件を満たせば、実質的に法人税が掛からないため、収益がそのまま分配金として出されます。

J-REITの種類と特徴

実際に現物の不動産を取得せず、不動産に投資することができるという特徴があります。REITは用途が1種類の「単一用途特化型REIT」と2種類以上の「複数用途型REIT」に分かれます。

単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITは投資対象がオフィスビル、住宅、商業施設、物流施設、ホテルなど、物件用途が1つに限定されています。そのため、研究や情報収集がしやすいでしょう。どのような種類があるか、以下で紹介します。

・オフィスビル特化型
会社が入居するオフィスビルに投資・運用します。景気の影響を受けやすく、好景気な際には大きなリターンを得やすく、不景気だとリターンは小さくなりがちです。これは、景気が良くなると多くの企業がより大きな利益を求めて事業を拡大し、オフィスビルを借りるようになり、不景気の時にはコストを削減するために事業を縮小させることが多くなるためです。

・住宅特化型
マンションなどの住宅に投資するREITです。住居用はオフィスビルと比較して景気の影響を受けづらく、収益が安定しています。住宅特化型の中に、高齢者用の住宅に特化した商品等もあります。

・商業施設特化型
商業施設に投資して運用するものです。景気の影響を受けやすいため、好景気の時は高利回りが期待できます。有名なショッピングモールに対して投資できるような商品もあります。

・物流施設特化型
倉庫や配送センターなどの物流施設に投資して運用するREITです。収益が安定しているのが特徴です。

・ホテル特化型
ホテルや旅館、リゾート施設などに投資をして運用するものです。景気が良い時は来客が増え、景気が悪くなると来客が減るため、景気に大きく影響される傾向にあります。

複数用途型REIT

投資対象の用途が2種類以上あるREITです。それぞれ値動きが異なる複数の用途を組み合わせているため、単一用途特化型REITより値動きが安定しやすい傾向があり、分散投資の効果が高いと言えます。複数用途型REITは、さらに複合型REITと総合型REITに分けられます。

・複合型REIT
2種類の用途で構成されるREITのことです。収益性の高いオフィスビルやホテルと、収益が安定しやすい住宅や物流施設などの組み合わせで分散投資されています。

・総合型REIT
3種類以上の用途の不動産に投資して運用します。より多くの用途のREITに対して分散投資するため、分散効果は高くなり、リスク軽減を図ることが可能です。総合型REITの中には東京証券取引所に上場しているREIT全体に投資し、すべての用途を含む商品もあります。

J-REITのメリット

少額から複数の不動産に対して投資することが、REITの大きなメリットと言えるでしょう。大きなまとまったお金が必要な不動産投資ですが、REITであれば現在は100円からでも買うことができます。また、投資先の不動産のタイプも豊富です。複数の用途に分散させて安定的に運用することも、特定の用途で利益を狙っていくこともできるでしょう。

さらに、預金や債券等に比べて分配金の利回りが高い点も特徴です。国債など債券の金利が低下している昨今では、株式のように大きな値動きのものは避けたいけど、債券の金利では物足りないという方も多いでしょう。そんな場合、株式よりも景気による影響が少ないREITは、良い選択肢となるかもしれません。また、専門家が運用してくれるため、自分で物件を選ばなくても良いため初心者でも安心です。

そして、不動産の現物を購入する場合との大きな違いは、換金性が高いということです。不動産の現物に投資する際には手放したいと思ってもなかなか買い手が見つからなかったり、売買する際にも不動産登記が必要であったり、簡単に売買することはできません。しかし、REITであれば株式のような金融商品と同様、いつでも市場で売買することができますし、もちろん登記も不要です。

そのため、不動産の換金性の悪さというデメリットがありません。その他に、現物不動産に投資するような維持管理費や修繕費も、すべて計算されて利益を受け取れます。そのため、自分でそれらの資金を準備する必要がなく、初心者でも気軽に不動産投資の利益を得ることが可能といえるでしょう。

J-REITのデメリット

REITで投資するのは不動産です。そのため、火災で焼失してしまったり災害で損壊してしまったりする可能性があり、大規模な災害が発生した際などには価格が大きく下落するかもしれません。特定の地域に投資されているREITは、特にこの影響を受けやすくなります。

ただし、自分で不動産を所有していれば、最悪の場合、資産価値ゼロという可能性もあるでしょう。逆に、REITを購入することで災害発生時のリスク分散ができるという点は、メリットとも言えそうです。

また、金利影響を受ける可能性があるでしょう。不動産投資で掛かるコストの中には、金融機関からの借入金に対する金利があります。金利が上がるとその分だけコストが高くなるため、収益が少なくなることも予測されます。また、業績の悪化などを理由に上場が廃止される場合もあります。

J-REITを検討する際のポイント

J-REITを検討する際のポイントとして、まずはどのような種類のREITなのか、どのような物件を投資対象にしているのかしっかり把握することが必要です。REITの種類によりリスクとリターンが異なりますので、どのような時にどのような値動きになるのかをきちんと確認しましょう。

そして、過去に分配金がどの程度の利回りになっていたのかも重要です。期待しているような利回りを実現できているか、しっかりチェックしてから選んでください。

また、外部機関による格付けによりリスクを確認することも大切です。格付けとは、その法人の業績や財務状態から安全性を評価するものになります。業績が悪いREITは上場廃止となる可能性もありますので、しっかり確認することが必要です。

その他、そのREITの時価総額を確認し市場価値を把握することも、NAV倍率を確認することも重要です。NAV倍率とは、REITの価格の割安度合を表す指標を言います。REITの保有不動産の鑑定評価額の合計から負債を引くなどして算出する純資産価値をNAV（Net Asset Value）に対し、REITの時価総額（＝投資口価格×発行済投資口数）が何倍かを算出したものです。

【計算式】投資口価格÷1口当たりのNAV

上記で算出し、株式投資においてのPBR（株価純資産倍率）のように、純資産に対し割安か割高かを判断する指標としています。通常、これが１倍を割っていれば割安とされ、また１倍であれば割高でも割安でもないということになります。このようなポイントに注目しながら、ご自身の運用する資産の目的に合わせて組み入れていきましょう。

まとめ

J-REITについて解説しました。REITは少ない資金で、複数の不動産物件に投資することができる投資信託です。1つの物件を買うにも大きな資金が必要になり、複数の物件に投資するとなればなかなかハードルは高いでしょう。しかし、REITを購入することで、少額でも複数の不動産からの利益を得られます。

賃貸物件への投資は、単に投資額と家賃収入のみを考えれば良いものではありません。どのようなコストが掛かるかを事前に見込み、将来的には修繕費やリフォームの費用の準備も必要になり、1つの事業として捉えるべき投資です。そのため、株式投資や他の金融商品への投資とは異なる性質を持っています。

REITを購入すれば、手軽に不動産投資の収益を得ることができ、いつでも売却して現金化できる高い流動性もあります。そのため、将来のための資産形成や、まとまった資金の運用にも適しているでしょう。

よく老後の年金の上乗せで、不動産の現物への投資を推奨されるようなケースもあります。そういった場合には複数の不動産物件に投資できるREITを購入することで、現物に投資するよりも安定的に分配金を得たり、定期的に売却しながら取り崩したりしていく方が、老後の資金の資産運用には適しているとも言えるでしょう。

今後大きな利益を見込めそうな、特定の用途のREITに的を絞り利益を狙っていくのも1つの手段です。それぞれの目的に応じて様々な使い方ができますので、ご自身の運用資産への組み込みを検討してみても良いのではないでしょうか。